房地产经济师中级复习资料

中级经济师考试共考两个科目，一个科目为《经济基础知识》，另一个科目为《专业知识与实务》，在一天内考完，上下午各考一科。其中《专业知识与实务》有15个专业可选，包括工商管理、人力资源管理、农业、商业、财政税收、金融、保险、邮电、房地产、旅游、建筑、运输等专业，其中运输又分为水路、公路、铁路、民航4个子专业，考生可根据自身工作行业、性质自主选择报考其中一个专业。中国经济师考试为全国统一考试，官方指定用书为中国人事出版社出版的教材，全套共16本，一科为为《经济基础知识（中级）》，另一科为《专业知识与实务》，15个专业各一本。各位考生可以只选择购买公共科目《经济基础知识（中级）》和自己所报专业的实务教材。

2022年的中级经济师考试距离正式开考只剩下不到两个月的时间了，各位考生要如何进行最后阶段的复习呢？下面的内容是为大家带来的2022年中级经济师考试备考真题训练，供大家参考学习，有需要的小伙伴们快和我一起来看看吧！

【单选题】反映生产要素市场和产品市场之间联系的是（ ） 。（2018年真题）

A.引致需求

B.联合需求

C.复合需求

D.有效需求

答案：A

解析：引致需求的概念反映了生产要素市场和产品市场之间的联系。

【单选题】在生产要素市场上，生产者实现利润最大化的条件是（ ）。（2019年真题）

A.平均要素成本等于边际收益产品

B.边际要素成本等于边际产品价值

C.边际要 素成本等于边际收益产品

D.边际物质产品等于边际收益产品

答案：C

解析：生产者的要素需求是引致需求，生产者使用要素的目的是生产出消费者需要的产品，以获取最大利润。因此，生产者使用要素的原则就是在一定时间内. 在一定条件下， 根据企业内部的生产状况和市场情况，确定要素的使用量，以实现利润最大化，即边际要素成本等于边际收益产品。故，C选项正确。

【单选题】土地的供给曲线是一条（ ）。（2018年真题）

A.向右上方倾斜的曲线

B.向右下方倾斜的曲线

C.平行于价格轴的直线

D.垂直于价格轴的直线

答案：C

解析：本题超纲，要细心，注意C项和D项的描述，土地供给曲线的纵轴是价格，横轴是土地供给数量，平行于纵轴价格的直线是垂直线，所以本题应该选择平行于价格的直线。

【多选题】下列因素中，决定劳动供给曲线具有后弯形状的有（） 。（2018年真题）

A.劳动和闲暇的互补效应

B.工资和利率的互补效应

C.工资增加的替代效应

D.工资和租金的互补效应

E.工资增加的收入效应

答案：CE

解析：可以用收入效应和替代效应来解释劳动供给曲线为何后弯。工资增加的替代效应是指，由于工资上升，收入增加，消费者用劳动替代闲暇，劳动供给增加。工资增加的收入效应是指，由于工资上升，收入增加，消费者相对更加富有而追求闲暇，从而会减少劳动的供给。

1、工商管理

企业战略与经营决策、公司法人治理结构、市场营销与品牌管理、生产管理与控制、物流管理、技术创新管理、人力资源规划与薪酬管理、企业投融资决策及重组、电子商务。

2、人力资源管理

组织激励、领导行为、组织设计与组织文化、战略人力资源管理、人力资源规划、人员甄选、绩效管理、薪酬管理、培训与开发、劳动关系、劳动力市场、工资与就业、人力资本投资理论、社会保险法律、劳动合同管理与特殊用工、劳动争议调解仲裁、社会保险、法律责任与行政执法。

3、金融专业

金融市场与金融工具、利率与金融资产定价、金融中介与金融制度、商业银行经营与管理、投资银行与证券投资基金、信托与租赁、金融工程与金融风险、货币供求及其均衡、中央银行与金融监管、国际金融及其管理。

4、财政税收

公共财政与财政职能、财政支出理论与内容、税收理论、货物和劳务税制度、所得税制度、其他税收制度、税务管理、纳税检查、公债、政府预算理论与管理制度、政府间财政关系、国有资产管理、财政平衡与财政政策

5、建筑与房地产

资金时间价值与投资方案选择、建筑工程技术经济方法、建设项目可行性研究、工程建设项目招标投标、建设工程合同管理、建设工程造价的构成与计价依据、建设工程计价方法、工程网络计划技术、建设工程风险管理与保险、施工企业财务管理、建设工程监理。

房地产经济基本理论、房地产征收征用、建设用地使用制度、房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目前期策划、房地产开发项目管理、房地产估价、房地产市场营销、物业管理、房地产金融。

6、农业专业

现代农业与发展概论、农业企业经营与管理体制、涉农财政理论与政策、农村金融与农业保险、农产品质量与食品安全、农产品供求与价格、项目投资与融资、农村集体经济统计、村集体经济组织会计实务、农业企业财务管理。

7、保险专业

风险与保险、保险的基本原则、保险合同、普通财产保险、运输工具保险、货物运输保险、工程保险、责任保险、信用保证保险、人寿保险、人身意外伤害保险、健康保险、再保险、保险公司经营管理、保险市场与监管。

8、旅游经济

旅游需求与供给、旅游供求矛盾与调节、旅游规划与旅游目的地建设、旅游收入分配与旅游经济效益、旅游经济结构与政府调控、旅游产业发展与运行。

9、运输经济

要求应试人员理解运输经济专业理论原理，熟练掌握专业工作方法和专业技术，灵活运用相关运输经济学知识从事运输经济专业实务工作，合理解决有关运输经济问题，有效提升运输经济效益等。

10、知识产权

要求考生理解知识产权专业理论原理，掌握专业工作方法和专业技术，了解专业相关法律、规范（规定），以及是否具有运用上述知识从事知识产权专业实务工作，科学、合理地创造、运用、保护、管理知识产权的能力。

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初级经济师和中级经济师报考均为2个科目，具体是：《经济基础知识》、《专业知识与实务》。全国经济专业技术资格考试合格标准均为84分。参加考试人员必须在1个考试年度通过全部科目考试。考试成绩查询时间一般在考后两个月左右展开。

根据人事部办公厅《关于调整经济专业技术资格考试专业设置的通知》（人办发[2002]18号）及有关文件精神，初、中级《专业知识和实务》科目均分为工商管理、农业、商业、财政税收、金融、保险、运输（水路、公路、铁路、民航）、人力资源管理、邮电、房地产、旅游、建筑12个专业，其中运输分为水路、公路、铁路、民航4个子专业。

报名参加中级经济师资格考试的人员，必须具备下列条件之一：

1.中等专业学校毕业后从事专业工作满十年，取得经济专业初级资格。

2.大学专科毕业，从事经济专业工作满6年；

3.大学本科毕业，从事经济专业工作满4年；

4.获第二学士学位或研究生班毕（结）业，从事经济专业工作满2年；

5.获硕士学位，从事经济专业工作满1年；

6.获博士学位。

上述报名条件中有关学历或学位的要求是指经国家教育行政主管部门承认的正规学历或学位。从事相关工作年限一般要求是指取得规定学历前、后从事本专业工作时间的总和（个别地区要求从毕业后算起），其计算截止日期为报考当年12月31日。具体要以当地通知为准。

初、中级经济师报名时间一般为7-8月份（具体以当地人事考试部门公布的时间为准），2018年初中级经济师考试时间为11月3、4日，考试形式为机考，考试时间为小时，与去年相比考试时间缩短了1个小时。

经济专业技术资格考试科目、题型、题量、分值、考试长度一览表

（新增内容） 　　基本要求：　　要求考生掌握房地产开发项目策划的含义、程序、内容，房地产市场细分、开发项目目标市场选择和项目定位，以及撰写房地产开发项目策划报告的能力。　　重点和难点问题：　　重点：（1）房地产开发项目策划的特点（2）房地产市场细分的含义（3）房地产市场细分的依据（4）房地产市场细分的程序（5）影响目标市场选择的主要因素（6）房地产开发项目市场定位的策略（7）房地产开发项目客户定位（8）房地产开发项目产品定位　　难点：swot分析　　第一节 房地产开发项目策划概述　　一、房地产开发项目策划的含义　　（一）概念　　房地产开发项目策划是指为顺利实现房地产开发项目的预期目标，依据房地产市场调研结果，综合运用各种策划手段，通过系统定义、全面创新、精心构思和周密谋划，把项目建设意图转换成目标具体、功能明确、组织清晰、策略优化的实施方案的系统过程。　　（二）目的　　房地产开发项目策划的根本目的是为房地产开发项目决策和运作提供依据，为项目增值提供服务。　　二、房地产开发项目策划的特点　　（一）地域性：应从区域、城市、项目区位3个层次考虑　　（二）系统性　　（三）创新性：主要体现在两方面：一是概念新、主题新；二是方法新、手段新　　（四）预见性　　（五）市场性　　（六）操作性　　三、房地产开发项目策划的作用　　（一）为企业科学决策提供保障　　（二）有助于增强项目竞争能力　　（三）有利于实现与开发商优势互补　　（四）能有效整合项目资源。　　四、房地产开发项目策划的程序和内容　　（一）项目用地的选址和取得　　1.研究城市规划并了解当地房地产市场情况　　2.研究地块的开发价值　　3.研究如何获得土地使用权及了解地块所在地的政策法规。　　（二）房地产市场调研　　（三）房地产市场定位：主要通过市场细分和目标市场选择　　（四）房地产开发项目营销策划：定价策略；营销前的主要准备工作；制订营销计划并对实施过程进行控制与管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传、推广活动的策划。　　（五）房地产经营策划第二节 房地产市场细分　　一、房地产市场细分的含义　　（一）概念　　房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场（总体市场通常太大，企业很难完全为之服务）划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。　　（二）市场细分的基础　　从消费者的角度进行，是根据市场细分的理论基础，即消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。　　二、房地产市场细分的作用　　（一）有利于发现市场机会，促进销售　　（二）有利于组织生产和服务，提高企业效益　　（三）有利于提高企业声誉，建立品牌　　三、房地产市场细分的依据　　（一）人口细分：人口因素是消费者群体分类的基本变量，包括人口的年龄、性别、家庭结构、收入、职业、文化程度、宗教、民族、国籍等，都是市场细分的变量。　　1.家庭结构　　2.年龄　　3.收入水平。　　（二）地理细分：地理因素是指潜在消费者的地理分布状况，如地区、地域特征（市区、郊区、远郊区、农村等）、人口密度，以及地区自然环境、生活环境、交通环境等。地理因素还是预测市场规模的重要因素。　　（三）心理细分：心理细分是以人们购买住宅的动机、生活方式以及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。　　1.购买动机　　2.生活方式　　3.个性　　（四）行为细分：行为参数是指人们对住宅的知识、态度、使用或反应，市场细分可依据使用时机、追求利益、购买阶段等进行。　　1.使用时机　　2.追求利益　　3.购买阶段　　习题：属于住宅市场人口细分的变量　　a个性b年龄c家庭结构d收入水平e生活方式　　答案：bcd　　四、房地产市场细分的程序　　（一）第一轮市场细分：主要针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的类型及区位。第一轮市场信息资料分析的目的在于寻找投资机会，由各类商品房的市场供求、投资成本、收益、建设资源条件及其他条件，判断投资方向。　　（二）第二轮市场细分：是针对消费者而进行的，以确定拟开发房地产项目的市场定位，如消费群体的定位、建设档次的定位、市场价格定位等。　　（三）第三轮市场细分：是针对第二轮市场细分得出的细分市场而进行的，重点集中在潜在消费群体的消费心理、消费偏好等心理因素和行为因素。第三轮市场细分的目的是为市场特质、市场卖点寻找进一步的证据，为目标市场决策提供更精细、更可靠的资料。　　五、房地产细分市场评估　　（一）细分市场有效性评估　　1.细分市场的可衡量性　　2.细分市场的可进入性　　3.细分市场的可盈利性　　4.细分市场的可操作性　　（二）细分市场可行性评估　　1.细分市场的规模和增长性　　2.细分市场结构的吸引力　　3.细分市场与企业资源条件的适应性　　4.细分市场与企业发展战略的符合性第三节 房地产开发项目目标市场选择　　一、房地产开发项目目标市场选择的含义　　目标市场就是企业决定进入的细分市场，是企业经过市场细分，以及细分市场评估后，决定以相应的商品和服务去满足其需要和服务的消费者群。　　房地产开发项目目标市场选择就是房地产开发企业通过细致的市场调研，科学的市场分析，考虑宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的资源，为自己即将实施的项目选择一个或几个准备进入的细分市场的过程。　　二、影响目标市场选择的主要因素　　（一）市场规模：指细分市场的规模大小及其发展潜力。　　（二）资源条件：指企业所拥有的或企业能筹集到的可供支配的资源。　　（三）环境条件：指项目所在地段的环境是否与目标市场的要求相适应。　　（四）盈利性因素：取决于目标市场的结构吸引力，由竞争对手、替代品、买方、供应商以及潜在的进入者共同决定。　　（五）风险性因素：由于意外因素影响，使项目收益偏离预期投资效益的程度。（六）政策性因素：包括国家住房政策、土地政策、信贷政策、城市规划政策、环境保护政策、税收政策等。　　三、swot分析　　分析企业的优势(strengths)、劣势(weaknesse8)、机会( opporturuties)和威胁(threats)。swot分析将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优劣势、面临的机会和威胁，通过调查列举出来并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想把各种因素相互匹配起来加以分析，为项目决策提供更全面详细的依据。　　四、目标市场选择的程序　　五、房地产客户需求特征分析　　客户需求特征分析是指对初步选定的目标市场的需求特征所作的研究、归纳和分析，其基础来源于房地产开发企业所做的市场调研。　　（一）消费能力：可用于支付住房的资金数量；能承受的房屋总价和单价；信贷能力（受收入水平、职业等影响）；能接受的物业管理费水平。　　（二）消费目的：自用；他用；投资置业　　（三）消费方式：一次性支付：按揭　　习题：swot分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的（ ）因素　　a风险因素b威胁因素c挑战因素d帮助因素　　答案：b　第四节 房地产开发项目市场定位　　一、房地产开发项目定位　　（一）房地产开发项目市场定位的含义　　1.房地产开发项目市场定位是房地产开发企业根据竞争对手现有产品在市场上所处的位置，以及细分市场的属性，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象，并传递给目标客户，使该产品在市场上确立适当的位置的过程。　　2.房地产开发项目市场定位包括房地产开发项目客户定位和产品定位　　（二）房地产开发项目市场定位的策略　　1.避强策略：指企业力图避免与实力或较强的企业直接发生竞争，而将自己的产品定位于另一市场区域内，使自己的产品在某些特征或属性方面与或较强的对手有比较显著的区别　　2.迎头策略：指企业根据自身的实力，为占据较佳的市场位置，不惜与市场上占支配地位、实力或较强的竞争对手发生正面竞争，而使自己的产品进入与竞争对手相同的市场位置　　3.创新定位：寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场空缺，生产市场上没有的具备某些特色的产品　　（三）房地产开发项目市场定位的步骤（设法在自己产品上找到比竞争对手更具有竞争优势的特性）　　1.分析目标市场现状，确认本企业潜在的竞争优势　　2.选择合适的竞争优势以建立市场定位战略　　3.显示独特的竞争优势　　4.重新定位　　二、房地产开发项目客户定位　　（一）房地产开发项目客户定位的含义　　房地产开发企业根据客户细分结果，采取统计方法对其进行整理、分析，从中整理出客户类别、家庭特征、职业特征、经济收入特征　　（二）锁定目标客户群的方法　　1.根据项目特征（土地基本特征、土地规划特征、土地环境特征）锁定目标客户群　　2.根据潜在目标客户群寻找项目　　（三）目标客户群的内容　　1.年龄结构　　2.职业特征　　3.区域结构　　4.商品房消费能力、消费方式　　5.对商品房特征的需求　　6.对环境及配套的需求　　7.对物业管理的需求　　8.购买商品房的目的　　三、房地产开发项目产品定位　　（一）房地产开发项目产品定位的含义　　房地产开发企业在对项目市场细分、客户需求分析、客户锁定的基础上，对房地产开发项目的主要技术参数、模式等的确定和确认；是对产品的概念规划和营销推广功能的创新，通过设计、营造，为产品争取独特的市场形象，并通过对消费者的传达，使产品最终迅速为市场所消化并赢得足够或合理的经济效益和社会效益。产品定位是建立在客户需求基础上，以客户为先导。　　（二）房地产开发项目产品定位的原则　　1.市场化原则　　2.差异化原则　　3.前瞻性原则　　4.价格控制性原则　　（三）房地产开发项目产品定位限制条件分析　　1.土地限制　　2.规划条件限制3.建筑功能限制　　4.客户能够接受的价格限制　　5.房地产政策、规定的限制　　（四）房地产开发项目产品定位的策略　　1.属性、利益定位策略　　2.价格、性能定位策略　　3.目标客户需求定位策略　　4.竞争对手定位策略　　5.复合定位策略　　（五）确定产品定位方案　　1.以区位环境或配套设施作为定位　　2.以项目本身的规划设计、建筑风格作为定位　　3.以文化、生活方式作为定位　　习题：房地产开发项目产品定位的原则包括　　a市场化原则b前瞻性原则c差异化原则 d传承性原则 e价格控制性原则　　答案：abce第五节 房地产开发项目策划报告　　一、房地产开发项目策划报告的分类　　（一）按策划报告包含的范围划分　　1.全程策划报告　　2.单项策划报告　　（二）按策划报告的作用划分　　1.开发项目决策策划报告　　2.开发项目实施策划报告　　3.开发项目运营策划报告　　（三）按策划报告的内容划分　　1.项目产品策划　　2.项目投资策划　　3.项目营销策划　　4.项目广告策划　　二、房地产开发项目策划报告的基本内容　　（一）项目市场调研　　1.区域市场总体调查与分析　　2.当地房地产市场走势分析　　3.项目市场调查与分析　　4.项目土地价值判断及项目地块优劣分析　　5.项目开发环境分析和规划条件分析　　（二）项目市场定位　　（三）项目产品策划　　（四）项目主题策划　　（五）项目营销策划　　（六）项目推广计划　　（七）项目广告策划　　（八）项目投资分析

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